그나마 흥미진진한 형법과 관련된 칼럼을 올렸는데요. 

이번엔 조금 더 복잡하고 딱딱하지만 

정말 생활에 필요한 민법칼럼을 올려보도록 하겠습니다.

또 기본3법 중에서 제가 민법을 좋아해서요. ㅋㅋ

이번 칼럼 주제는 주택임대차보호법과 관련된 판례입니다. (상가임대차보호법도 포함되어 있습니다.)

모두모두 주목!!

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2010년 1월 26일 방영된 '전세보증금이 위험하다.' 편입니다. 

왜 세입자들이 거리로 내몰렸을까요??

월세를 안줘서?

계약을 어겨서?
법을 몰라서?

답은 법을 몰랐던 겁니다.

왜 법을 모른다고 이래도 되는겁니까?..

사건을 이렇게 시작됩니다. 

전남 광주에 문XX씨 얘기입니다. 

이하 문씨라고 얘기하겠습니다.

문씨 : 뭐 요즘 돈되는게 없나..

복덕방 김씨 : 내가 요즘 돈좀 벌만한 거리좀 알아봤는데...

문씨 : 김씨 뭔가?? 알려주게..

복덕방 김씨 : 에이 문씨 맨입으로 되나...

문씨 : 에이 김씨 말해보게 어서..

복덕방 김씨 : 그게말이야......

복덕방 김씨 : 먼저 자네가 자주 거래하는 은행에 가서...

문씨 : 그리고?..

복덕방 김씨 : 자네 가지고 있는 집있지?

문씨 : 그래 2억 5000만 짜리 집이 있어..

복덕방 김씨 : 그래 좋아 그걸로 은행에 저당잡혀서 돈 2억을 빌려 이게바로 '주택담보대출'이라네.

--------------------------------- 저당권이 무엇인가?? ------------------------------------------

여기서 잠시 저당잡힌다는 얘기가 나오는데요. 

저당..저당이 뭘까요? 

법률용어로 설명하면 굉장히 어려워지기 때문에 

정말 알아듣기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 

GLC 여러분들은 대부분 20대 분들이시죠?

다들 부모님이 소유하고 있는 집(부동산)에 살고 계시죠?

그리고 집안에 재력이 있다고 하면 어느 집에서 사는지로 대충 판별하잖아요.

집(부동산)도 재산인데요. 

이 집을 은행에 저당잡히거나. 사채업자에 저당잡히고 돈을 빌리게 되면..

한 집이 한 2억 짜리 집이면 

1억 5천 ~ 1억 8천 정도 은행이나 사채업자가 빌려 줍니다.

그럼 이 돈을 몇년 까지 갚겠다고 하는거죠 

그런데 만약에 그 돈을 안갚잖아요?

그러면 은행이나 사채업자는 그 집을 법원에 신청해서 경매로 넘길 수 있습니다.  

그리고 원래 집 주인은 그 집의 소유권이 없어지구요.(그 집에서 방빼야됨)

경매해서 낙찰받은 사람(경락인)은 그 집을 조금 더 싸게 1억 5천 ~ 1억 8천에 살 수 있구요.

그리고 그 경매하고 나온 금액은 

은행이나 사채업자가 가져가게 됩니다.

그러면 돈을 갚은게 됩니다.

어때요? 참쉽죠?

또 덧붙히는 설명으로 이렇게 저당잡는걸 물(物)적담보라고 하구요. 

물건으로 담보한다고 해서..

또 다른 방법으로 담보 하는 경우가 있는데 이때 인(人)적담보라고 해서 

사람을 통해서 담보하는게 있습니다. 

이게바로 보증인, 연대보증인 이죠..

----------------------------------------- 다시 사건으로..------------------------------------------------

문씨 : 아니.. 2억을 빌려서 어디다가 쓸라고? 거기다 이자도 많이 나오자나.. 이사람아.. 말이 되는 소리를 해야지.

복덕방 김씨 : 에이 2억으로 싼 집을 한 4~5채 사는 거야.

문씨 : 그리고...?

복덕방 김씨 : 그 4~5채로 또 은행에 저당잡고 돈빌려.!!!!

문씨 : ㅡㅡ 아니 이사람이...이자만 잔뜩 늘어나잖아.. 또 그 돈 빌린 걸로 뭐하게??

복덕방 김씨 : 에라이 자네 아직도 모르겠나?  그 4~5채에 사람들 보증금 받고 전세줘..

문씨 : 어 그러면 빌린돈 + 보증금이면 2억 더 넘겠네??

복덕방 김씨 : 그래.. 또 그 돈으로 싼집 5 ~ 6개 사고 ........그러면 돈이 늘어 나잖아..

문씨 : 그러면 몇년 뒤에 은행에서 돈갚으라고 하면???

복덕방 김씨 : ㅋㅋ 외국으로 나가서 10년간만 버티고 재밌게 살다와...민법상 채권 소멸시효는 10년 이야. 

문씨 : 옳거니!!!!!!!!!! 

그림으로 설명 드리겠습니다.

그렇게 문씨는 2억으로 아파트 862채를 소유하게 되고..

문씨는 외국으로 도피했고. 

은행은 몇년 뒤에 저 862채를 경매신청했으며 

거기에 살고 있던 딱한 사정을 가지고 있던 임차인들은 보증금을 돌려받지 못하고,

방을 빼야 되는 상황이 되었습니다.

그 분들의 사정을 들어보면

시장에서 일당 8천원을 받아가며 알뜰히 모은 돈에 자식들이 보내준 돈으로 전세를 들어간 할머니, 

한달 월급 150만원에 은행에서 대출받아 대학에 들어간 3자식을 기르는 어머니등..

피해자가 무려 862가정....

문씨는 형행형법으로 처벌할 수 없습니다. 

그리고 돈을 꼭꼭 숨기고 있으면.. 

돈(보증금)을 받을 방법이 없습니다.

-------------------------------------- 사전에 법적으로 예방할 수 있는 방법 -----------------------------

우선 왠만하면 전월세나 자취할 집에 등기를 떼보고 저당권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 

위의 사진이 바로 등기부등본 사진인데

등기란게 왜 있냐하면.. 

등기는 건물 소유하고 있는 사람이 누구누구고 어떤 권리관계가 있는지 

건물 벽에다가 적기에는 너무 더러우니깐 

등기라는 문서를 만들자고 법으로 정해진 것입니다. 

이게 언제부터 있었냐면.. 

근현대사시간때 들어보셨을 겁니다. 

일제강점기때 동양척식주식회사와 토지조사사업의 잔제가 바로 

우리나라 부동산등기제도 입니다. 

이걸 우리 민법학자들이 일제잔제라서 없애고 싶었지만, 

이미 시행되었고 토지소유권을 효율적으로 관리할 수 있었고, 

갑자기 바꿔버리면 또 사회에 혼란을 줄 수 있었기 때문에 지금까지 이어져 내려오고 있습니다. 

또 이야기가 새버렸네요 ㅎㅎ

 "을 구" 란에 전세권설정, 저당권설정 등등..  적혀 있습니다.

이걸 확인 하셔야 합니다. 

"을 구" 란이 깨끗해야 법적분쟁이 없습니다. 

이것 말고도 부동산이 압류 됐을 수도 있는데

 이것 까지 나오면 복잡해서 여기서는 ..적지 않겠습니다. 

그리고 동사무소에서 주민등록이나 전입신고를 해야 하고 

임대차계약서를 작성해서 확정일자를 받아야 합니다. 

상가를 임대하실려는 분은 사업자등록이 되는 건물이어야 하고 사업자등록을 하고 

임대차계약서에 확정일자 받아야 합니다.

확정일자는 동사무소나, 가까운 공증사무실에 가면 수수료 1000원으로 쉽게 받을 수 있습니다. 

이렇게만 해놓으신다면 

나중에 보증금을 안전하게 받을 수 있습니다. 

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진짜 문씨 얘기는 정말 법에 흠결을 악용해서.. 

사회에 피해를 준 무시무시한.. 경우입니다.

최대한 이해하기 쉽게 적었는데요. 

많이 중요한 소액보증인 최우선변제권과 관련해서는 일부로 빼버렸습니다. 

그러면 더 복잡해지기 때문입니다.

특별시, 광역시, 중소도시 에 따라서  

얼마 얼마 보증금을 

얼마 얼마 정도 돈을 확실하게 보장해준다는 얘기입니다. 

여기 까지만 알아 두셔도 

나중에 보증금 확보하는데 별 지장없습니다. 

픽업과는 거리가 먼 얘기라서...

쓰는데..참 생각이 많아 지네요.

그나마 위에 "문씨 이야기"로  스토리텔링으로 DHV 할때 써보시기 바랍니다...

"아 이 남자 왠지 내 보증금도 지켜줄거 같은 남자야..." 하고 말이죠.

"나미라프" 였습니다.